A1. 주택임대차보호법은 기본적으로 주거용 건물의 임대차에 대해 적용됩니다. 즉, 사람이 실제로 거주하는 주택을 빌리는 경우에 해당하며, 일시 사용을 위한 임대차(예: 단기 숙박)는 제외됩니다. 또한, 법인에게 주택을 임대하는 경우에도 원칙적으로는 적용되지 않으나, 예외적으로 법인이 주택 일부를 사용하고 그 법인이 선정한 직원이 주거용으로 사용하는 경우 등에는 적용될 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 주민등록이 가능하다는 점입니다. 임차인이 직접 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 법의 보호를 받을 수 있습니다.

A2. 원칙적으로 임대인은 계약 기간 중 임의로 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 임대차 계약은 당사자 간의 약속이므로, 계약 기간을 지켜야 합니다. 다만, 임차인이 차임 연체(2기 이상) 또는 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 또한, 임대인이 실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하는 경우도 있지만, 이는 갱신 요구 기간 내에 정당한 사유가 있을 때만 가능하며, 실거주 의사를 명확히 표시해야 합니다.

A3. 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 계약 갱신에 대한 특별한 의사 표시를 하지 않으면, 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되는 제도입니다. 즉, 별도의 계약 갱신 절차 없이 기존 계약이 자동으로 연장되는 것입니다. 이 경우 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 다만, 묵시적 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 이는 임차인의 주거 선택권을 보장하기 위한 장치입니다.

A4. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 요구는 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 갱신될 때 임대료는 5% 이내에서 증액될 수 있습니다. 갱신 요구는 구두보다는 내용증명우편이나 문자메시지 등 증거를 남기는 방식으로 하는 것이 좋습니다.

A5. 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구에 대해 다음과 같은 경우에 거절할 수 있습니다. 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 그리고 임대차 목적 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우, 마지막으로 임대인, 임대인의 직계존속, 직계비속이 실제 거주하려는 경우가 있습니다. 이 중 실거주 사유로 갱신을 거절한 경우, 임대인은 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신될 기간까지 해당 임차인이 거주하려는 경우에 필요한 기간 동안은 해당 임차주택에 거주하지 못하는 등 정당한 사유 없이 다른 임대차 계약을 체결하면 안 됩니다.

A6. 네, 확정일자는 보증금 보호를 위한 가장 기본적인 장치입니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 날의 다음 날부터 확정일자를 받으면, 대항력을 갖추게 됩니다. 확정일자는 임차 주택 소재지의 읍·면·동 주민센터, 등기소, 또는 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다. 확정일자를 받고 보증금의 일부를 월세로 전환한 경우에는 전환된 차임 또는 보증금이 법정 전환율(현재는 연 10% 또는 경제사정을 고려한 금융통화위원회가 정하는 비율 중 낮은 비율)을 초과해서는 안 됩니다. 만약 임차인이 이사하지 않고 주민등록을 유지한 상태에서 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 확정일자를 받은 날짜보다 늦게 권리를 취득한 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 또한, 소액임차인의 경우, 주택가액의 일정 비율까지는 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선으로 변제받을 수 있는 권리가 있습니다. 이는 지역별로 금액이 다르게 적용되니 확인이 필요합니다.

A7. 임대인이 계약 만료 후에도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 임차권등기명령을 신청하거나 지급명령 또는 보증금반환청구소송을 진행할 수 있습니다.
임차권등기명령은 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 제도입니다. 임차 주택 소재지 관할 법원에 신청하며, 등기부등본에 임차권 등기가 기입됩니다.
지급명령은 소송보다 간이한 절차로, 임대인에게 보증금 지급을 명하는 법원의 결정입니다. 임대인이 이에 불복하지 않으면 확정되어 강제집행이 가능합니다.
보증금반환청구소송은 일반 민사소송으로, 법원의 판결을 받아 승소하면 집행권원을 얻어 강제집행을 할 수 있습니다. 소송 전에는 내용증명우편을 통해 임대인에게 내용증명을 발송하여 내용증명을 통해 재촉하는 것도 방법입니다. 집행문 발급 등 추가 절차가 필요할 수 있으니, 법률 전문가와 상담하시는 것이 가장 좋습니다.

A8. 전세보증금반환보증은 임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증 기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급해주는 제도입니다. 이는 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등에서 취급하고 있습니다. 가입 조건은 일반적으로 임차인이 주택을 점유하고 주민등록을 마쳤으며, 확정일자를 받고, 전입신고가 되어 있어야 합니다. 또한, 보증금액이 각 기관별 보증 한도 이내여야 하며, 임차주택에 선순위 담보 설정이 없거나 일정 한도 이내여야 하는 등 까다로운 조건이 있을 수 있습니다. 특히 최근에는 전세 사기 예방을 위해 가입 요건이 더욱 강화되는 추세이니, 가입 전 해당 기관에 직접 문의하여 최신 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.

A9. 임대차 계약 기간이 남아 있다면, 임차인은 계약 기간 만료 시까지 거주할 권리가 있습니다. 집이 팔리더라도 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 승계해야 합니다. 즉, 새로운 집주인이 임대인의 지위를 그대로 승계하여 계약 기간이 끝날 때까지 임차인의 거주를 보장해야 하며, 계약 만료 시 보증금을 반환해야 합니다. 다만, 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 의사가 있다면, 임대차 기간 만료 전에 갱신 요구를 하여 새로운 집주인에게도 효력을 주장할 수 있습니다. 임대인이 집을 팔기 위해 임차인에게 퇴거를 강요하거나 불이익을 주는 행위는 법적으로 보호받기 어렵습니다.